住宅ローン返済計画の立て方とシミュレーション

人生で一番高い買い物　＝　住宅購入！

誰もが不安を感じるのは、やはり住宅ローンの返済です。

結論から言うと、住宅ローンを組む際は、現実的な返済額をしっかりと設定しておくことが重要です。

これを怠ると、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになりかねません。

また、老後に苦しい生活を強いられる可能性もあります。

この記事では、実際に住宅ローンを利用した人々がどの程度の返済額を設定し、何年で完済しているのかを紹介します。

さらに、複数の指標から見た返済額の目安や、計画を立てる際の注意点についても解説します。

住宅ローンの返済額設定の目安

住宅ローンを組むときは、自分に見合う一般的条件の返済額のはどのくらいか知っておくと安心です。

世帯収入の15～20％が住宅ローンの年間返済額

住宅ローンの年間返済額が世帯収入の20％以下であれば、ゆとりのある暮らしができるといわれています。

住宅ローンがある世帯の年間返済額は、注文住宅の取得世帯で最も高く 155.2万円、最も低いのはリフォーム住宅で 60.1 万円。世帯年収に占める返済負担率は、注文住宅で最も高く 19.4%、最も低いのはリフォーム住宅で 8.4%。

（国土交通省HPより引用）

国土交通省 住宅局が発表した「令和5年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、住宅ローンの返済負担率は、19.4%です。

＜住宅ローンの年間返済額＞

注文住宅や分譲住宅の種類に関係なく、大半が返済負担率20％以下で住宅ローンを組んでいると分かります。

住宅ローンの総支払額は自己資金の2倍から4倍

住宅ローンの総支払額は、購入資金の約60～70％が目安といえるでしょう。

注文住宅や分譲マンションなど、どの種類の住宅を購入するにしても、全額を住宅ローンで支払うのではなく、1,500～2,500万円前後の自己資金を用意している人が多いようです。

購入資金は、土地を購入した注文住宅新築世帯で平均 5,811 万円、建て替え世帯で平均 5,745 万円。

自己資金比率をみると、土地を購入した注文住宅新築世帯で 29.0%、建て替え世帯で 42.5%。

（国土交通省HPより引用）

＜住宅購入の場合の借入金と自己資金比率＞

自己資金（頭金）の割合が多いほど住宅ローンの返済額を抑えられるので、返済計画に余裕が出ます。

住宅ローンの返済期間は30～35年が多い

注文住宅(建築)や注文住宅(土地)などを新築で購入する場合の返済期間は30～35年が目安です。

住宅取得借入金の返済期間は、注文住宅(建築)、注文住宅(土地)では 30 年を超え、分譲戸建住宅、分譲集合住宅取得世帯、既存（中古）戸建住宅、既存（中古）集合住宅、リフォーム住宅の取得世帯では 30 年未満。

（国土交通省HPより引用）

＜住宅ローンの平均返済期間＞

返済期間を長くするほど月々の負担は減りますが、借入時の年齢によって返せる期間が変わってくるので注意です。

例えば、40歳のときに30年ローンで購入して60歳で定年を迎えた場合、まだ10年の返済が残っています。

再雇用にしても収入が激減する老後に多くの返済が残ってしまうと生活に支障が出かねません。

現時点で老後に返済が残るように組むとしても、繰り上げ返済などを利用して、なるべく早く完済するようにしましょう。

住宅ローンの返済計画を立てる時の注意点

住宅ローンは数千万円単位の資金を借り入れる契約をするため、慎重に検討する必要があります。

ここでは、住宅ローンの返済計画を立てる時の注意点を解説します。

住宅ローンの種類と特徴、金利を比較する

住宅ローンには「民間ローン」「公的ローン」など種類があり、金利プランは主に「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」の3種類で、メリット・デメリットが異なります。

それぞれの特徴を見極めて自分に合ったプランを選びましょう。

≫住宅ローンの選び方について詳しく知りたい方はこちら

返済期間と返済額を慎重に決める

返済期間は一般的に、25年～35年が主流ですが、収入や年齢、ライフプランに合わせて適切な期間を選びましょう。

また、毎月の返済額は、収入の15％～20％程度にし無理のない範囲で設定してください。

金利の種類によっては変動リスクや上昇の可能性も見込み、しっかりと備えておきましょう。

収支やライフプランの変化に対応できる柔軟性を持つ

世帯収入や毎月の支出は、様々な事情で年々変化するものです。

転職や失業、家族構成の変化など、今は余裕があっても思わぬ大きな出費が必要となったり想定外の支出に備える必要があります。

このような出費に備えて住宅ローンの返済計画は、生活全般の出費を考慮して余裕をもつことが大切です。

ボーナス返済や繰り上げ返済を利用する

住宅ローンは老後を考えるとなるべく早めの返済が安心です。

ボーナスが支給されて資金に余裕ができたら、随時繰り上げ返済を行うことで、返済期間を短縮し、利息の負担を減らすことができます。

繰り上げ返済は、ボーナスでまとまったお金が入る場合に行うものです。

早く完済したい気持ちが前に出過ぎて、生活に必要な資金を繰り上げ返済に使わないようにしましょう。

住宅ローン控除も忘れずに

住宅ローン控除とは、住宅を取得した年から最長13年間控除を受けることができる制度です。

年末時点の住宅ローン残高の0.7％が控除の対象となります。

新築住宅、中古住宅、リフォームした住宅などが対象ですが、一定の要件を満たす必要があります。

確定申告を行うことで控除を行いましょう。

専門家（FPなど）に相談する

多くの金融機関が、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンシミュレーションツールを提供しています。

専門家に相談しつつ、自身の収入や希望の返済額をシミュレーションし返済計画の精度を高めましょう。

住宅ローンを返済する上での心構え

住宅ローンは長期間にわたり返済するため、無理のない計画が大切です。

家を購入すると、子どもの教育費や老後の資金など、多くの支出が発生するのが予測できます。

また、病気や失業といった予測できない事態も考えられます。

リスクに備え、返済計画には余裕を持たせ、収支の変動に対応できる余裕を持った返済計画を立てることが必要です。

もし状況が変わったら、返済プランを見直すなどの柔軟な対応が、無理なく返済を続ける上で大切です。

返済計画の立て方とシミュレーションのまとめ

最適な住宅ローンの返済計画を立てるための情報を得ることで、将来にわたって安心して生活できる基盤を築くことができます。

住宅ローンの返済額の目安は、年間返済額は世帯収入の15～20％、総支払額は購入資金の60～70％、返済期間は30～35年が一般的です。

ただし、目安だけを基準に決めるのではなく、自分に合った金利プランや借入先・将来のライフプランなども考慮しましょう。

住宅ローンを組んだ後は、思わぬ支出やライプスタイルの変化に備えて、ボーナスでの繰り上げ返済や住宅ローン控除を利用して、返済が少しでも楽になるように行動することも大切です。

収支が変化したら返済プランの見直しも検討しましょう。