スムストックのメリット・デメリット｜中古住宅の購入売却の注意点

わかる！大手メーカーが推してるけど、高く査定されても売れなきゃ意味ないじゃん！

パフォーマンスだけ？ってね。

確かに、買い手がいなきゃただの絵に描いた餅。

例えばさ、築15年の家が２つあるとするじゃん。

１つはちゃんとメンテナンスされてる家、もう１つは放置プレイの家。

で、値段が一緒だったらどう思う？

今までって、中古住宅はメンテナンス関係なく、建物はほぼゼロ円扱いで、土地代だけで売買されてたわけよ。

それってどうなの？って話。

家だって大切な財産でしょ。

中古でも、土地だけじゃなくて、ちゃんと手入れしてるかどうかで値段が変わって当然じゃん。

だから、スムストックだけが頑張ってもムダ。

不動産屋も、リフォーム屋も、鑑定士も、銀行も、みんな変わんないと！

車だってそうじゃん。

中古車だって、メンテナンス次第で値段変わるでしょ？

そうすれば、オーナーも大事に乗るし、整備する人も儲かるし、買う人も良い中古車を適正価格で買える。

Win-Win-Win！

家だってそうなるべきだよね！

そうそう、スムストックのメリット・デメリットとか、売れないって話とか、買う時の注意点とか、10社ってどんな会社があるの？とか、メーカーはどこ？とか、気になるよね。

スムストックについて知りたい方は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね！

スムストックとは？メリットとデメリットを解説

スムストックとは、住宅履歴情報に基づいて、中古住宅の品質や価値を適正に評価するシステムです。

新築時にスムストックに登録し、定期的なメンテナンスを行うことで、将来売却する際に高い評価を得られる可能性が高まります。

従来の中古住宅市場では、建物の価値が低く評価される傾向がありましたが、スムストックは建物の価値を適切に評価することで、中古住宅市場の活性化を目指しています。

スムストックのメリット

• 高値売却の可能性：適切なメンテナンス履歴があるため、一般の中古住宅よりも高値で売却できる可能性があります。
• 資産価値の維持：定期的なメンテナンスによって建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持することができます。
• 安心・安全な住宅：専門家による定期的な点検とメンテナンスにより、安心して長く住み続けられる住宅を実現します。
• 売却時の手間軽減：住宅履歴情報が整理されているため、売却時の手間を軽減できます。
• 買い手にとってのメリット：安心して購入できる良質な中古住宅を見つけやすくなります。

スムストックのデメリット

• 維持費用：定期的なメンテナンス費用が必要です。
• 売却価格の保証はない：必ずしも高値で売却できるわけではない点に注意が必要です。
• 対応できる業者が限られる：スムストックに対応している住宅会社は限られています。
• 築年数によっては不利：築年数が経過すると、建物の価値は下がってしまうため、スムストックのメリットを享受しにくくなる可能性があります。

スムストックは売れないってホント？

スムストックは売れないという噂もありますが、それは誤解です。

適切なメンテナンス履歴があり、市場のニーズに合致した物件であれば、高値で売却できる可能性は十分にあります。

ただし、市場の動向や物件の状態によっては、売却に時間がかかる場合もあるため、不動産会社とよく相談することが重要です。

スムストックを購入する際の注意点

1. 住宅履歴情報の確認：購入前に必ず住宅履歴情報を確認し、建物の状態を把握しましょう。
2. メンテナンス状況の確認：定期的なメンテナンスが適切に行われているかを確認しましょう。
3. 価格の妥当性：スムストックだからといって必ずしも高値で購入する必要はありません。市場価格と比較し、価格の妥当性を判断しましょう。
4. 将来の売却も考慮：将来売却する可能性がある場合は、その地域の市場動向も考慮しましょう。
5. 専門家への相談：不明な点があれば、不動産会社や建築士などの専門家に相談することをおすすめします。

スムストック提携10社一覧

スムストックには、以下の10社が提携しています。（2025年5月時点の情報です。最新情報は公式サイトをご確認ください。）

1. 積水ハウス
2. セキスイハイム
3. 住友林業
4. パナソニックホームズ
5. ミサワホーム
6. ヘーベルハウス
7. トヨタホーム
8. ヤマダホームズ
9. 三井ホーム
10. 大和ハウス工業

各メーカーのスムストックの確認事項

スムストック10社を比較するのはなかなか大変です。

各社、名称や内容、費用などが異なる上、ウェブサイトにも詳細が網羅されていないケースが多いからです。

個別確認が必要な項目

• 点検内容・頻度: ３ヶ月、６ヶ月、１年、２年、５年、10年など、各社で点検時期と内容が異なります。
• メンテナンス内容・費用: 外壁塗装、防水工事、設備交換など、内容と費用は建物の仕様や劣化状況によって大きく変わるため、個別見積もりが必要です。
• 保証内容・期間: 初期保証に加え、有償メンテナンスを行うことで保証期間を延長できる場合が多いですが、保証範囲や期間は各社で異なります。
• 売却サポート体制: スムストックの査定、売却活動の支援など、内容や費用は各社で異なります。
• スムストック登録費用: スムストックに登録するための費用も各社で異なります。

情報収集方法

• 各社ウェブサイト: 各社のウェブサイトでスムストックに関する情報を提供しています。
• カタログ・パンフレット: 資料請求することで、より詳細な情報を得ることができます。
• 展示場・営業担当者: 直接話を聞くことで、疑問点を解消することができます。

注意事項

• 上記の表は概要であり、詳細な内容は各社によって異なります。必ず各社に直接確認してください。
• 費用は建物の構造、規模、仕様、地域などによって異なります。
• 保証内容や期間は、契約内容をよく確認してください。

スムストックを検討する際は、複数の会社を比較し、自身に最適なプランを選ぶことが重要です。

なぜスムストックが推進されるのか？

日本では「築20年で家の価値がゼロになる」とよく言われます。
これは、長年続いてきたスクラップ＆ビルド型の社会構造が原因です。

古い家を壊して新しく建てることを繰り返すうちに、次のような問題が生まれました。

廃材が増え、環境への負担が大きい

空き家が全国的に増えている

住宅の資産価値がわかりにくい

こうした課題を改善し、「長く安心して住める家」を正しく評価する文化をつくるために生まれたのが、スムストックという仕組みです。

スムストックの３つの特徴

スムストックには、ほかの中古住宅制度にはない3つの大きな特徴があります。

スムストック住宅販売士が査定・販売

スムストックでは、専門資格を持つ販売士が建物をチェックします。
営業担当ではなく、「査定士」として中立的な立場で建物の状態を確認し、適正な価格を算出します。

スムストック方式による査定

一般的な中古住宅は「築年数が古いほど価値が下がる」とされますが、スムストックは違います。
建物の性能や維持管理の状況をもとに評価し、リフォームや修繕で価値が上がることも反映されます。

建物価格と土地価格を分けて表示

スムストックでは、建物と土地の価格を分けて明示します。
そのため、不動産の価格がより透明になり、買う側も「建物そのものの価値」をしっかり理解できる仕組みです。

スムストックの認定基準は？

スムストック住宅として認定されるには、次の3つの基準を満たす必要があります。

リフォーム履歴が残っている

過去に行われた修繕やリフォームの内容が、書面で記録されていることが条件です。
これにより、建物のメンテナンス履歴を明確に確認でき、安心して次の所有者へ引き継ぐことができます。

計画通りに点検・修繕が実施されている

スムストックでは、5年ごとの定期点検などが計画的に行われているかを重視します。
点検記録が残っていることで、建物の状態が継続的に良好に保たれていると判断されます。

新耐震基準レベルの耐震性を保持している

建物が1981年6月以降の「新耐震基準」相当の耐震性能を持っていることが条件です。
旧耐震基準では「震度5程度で倒壊しない」とされていましたが、新耐震基準では「震度6〜7でも倒壊しない」ことを想定しています。
また、補強工事によって新耐震レベルに達している建物も対象になります。

💡見分け方のポイント
建物の「建築確認日」をチェックしましょう。
1981年6月以降に確認済証が交付されていれば、新耐震基準で建てられた可能性が高いです。

スムストック物件の売買実例・価格傾向

スムストック物件の売買価格や動向には、地域によって違いがあります。

首都圏では、一般的な中古住宅よりも約5〜10％高く売れるケースが見られます。
建物の状態や維持管理が明確なため、買い手が安心して購入できることが理由です。

一方で地方では、価格差が出にくく、査定価格どおりに売れにくい傾向があります。
地域の需要が限られていることや、周辺の中古住宅価格とのバランスが影響しています。

また、平均の売却期間は約3〜4か月とされ、一般的な中古住宅（約5〜6か月）よりもやや短いのが特徴です。
丁寧に管理された住宅として信頼性が高い点が、スムストックの強みといえます。

（※参考：スムストック住宅販売協会／不動産流通推進センター資料）

スムストック以外、他の住宅制度との比較

スムストックは、他の住宅制度と比べても「建物の状態が分かりやすい」点が大きな特徴です。
以下のように、それぞれの制度には目的や評価基準の違いがあります。

制度名	運営主体	特徴	建物評価の透明性
スムストック	民間（大手ハウスメーカーの共同運営）	建物の履歴・点検・保証内容をすべて可視化。査定も性能基準で行われる。	◎
既存住宅性能評価	国交省認定の第三者機関	耐震性・断熱性などを数値で評価。国が基準を定めているため客観性が高い。	○
瑕疵保険（JIOなど）	民間の保証会社	引き渡し後に欠陥が見つかった場合、最長10年間の補修保証が受けられる。	△

スムストックは、「長く住める住宅をきちんと評価する」ことを目的にしているため、
点検履歴やリフォーム内容など、実際の建物状態が分かる情報が多く公開されています。

一方で、既存住宅性能評価は「国が定めた性能基準に沿って数値化」する制度で、
スムストックのように履歴情報まで把握できるわけではありません。

瑕疵保険は「購入後の補償制度」であり、建物の価値を評価する仕組みではない点が異なります。

つまり、スムストックは「住まいの状態を見える化する制度」、
性能評価は「技術的性能を数値化する制度」、
瑕疵保険は「購入後の安心を保証する制度」と整理できます。

スムストックは今後どうなる？

スムストックは、これからの住宅市場でますます重要な存在になると考えられています。

国も「長期優良住宅」や「既存住宅の流通促進」といった政策を進めており、長く住める家をきちんと評価する仕組みが主流になりつつあります。

その流れの中で、スムストックのように履歴や性能を明確にした住宅制度は注目を集めています。

ただし、課題もあります。

点検や記録を継続するためのコスト負担、都市部に比べてニーズが少ない地方での普及の難しさ、そして維持管理を続ける手間などです。

今後は、こうした課題を解決しながら、「安心して長く住める住宅」を社会全体で支える仕組みとして発展していくことが期待されています。

スムストックのメリット・デメリット、売れないってホント？購入時の注意点、10社一覧、メーカー情報も徹底解説！まとめ

スムストックは、中古住宅の価値を適正に評価するシステムであり、高値売却の可能性や資産価値の維持といったメリットがあります。

一方で、初期費用や維持費用などのデメリットも存在するため、メリット・デメリットを理解した上で、導入を検討することが大切です。

• 安心・透明な取引ができるのが最大の魅力。
• 売る・買うどちらにとっても「履歴が見える住宅」は価値が高い。
• 長期的な資産価値を重視するなら、積極的に検討して損はない。

買うとき

• 履歴書類を必ず確認
• 建物保証の有効期間をチェック
• 修繕計画が続いているか確認

売るとき

• 点検・修繕を怠らない
• 販売価格は市場＋スムストック査定の両方を参考に
• 査定士に「市場売却戦略」を相談する

購入する際は、住宅履歴情報やメンテナンス状況などをしっかりと確認しましょう。